Több társasháznál is előfordulhatnak finanszírozási problémák, amire megoldást jelenthet, ha a közgyűlés a társasház által kevésbé – vagy egyáltalán nem – használt helyiségek értékesítése mellett határoz. A gyakorlatban sokan a tetőtér beépítésében látnak lehetőséget, hiszen ebben az esetben akár több új albetét kialakítása is kivitelezhető.
Az alábbi cikkben a tetőtér-beépítés jogi hátterét tekintjük át.
Kizárólag egyhangú döntés?
Mindenekelőtt fontos rögzíteni, hogy a tetőtér-beépítés kapcsán szükségessé válik a társasház alapító okiratának módosítása. Erre az esetre a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Tht.) főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását kívánja meg.
A Tht. a közös tulajdon elidegenítése kapcsán két kivételt enged az egyhangú döntés alól. Egyik ilyen, hogy lehetővé teszi a 2/3-os döntéshozatalt abban az esetben, ha a társasház alapító okirata erre felhatalmazást ad. A gyakorlatban azonban elmondható, hogy nem túl tipikus ennek a rendelkezésnek az alkalmazása, különösen a korábban épült és alakult társasházak esetén. Ha azonban az alapító okirat tartalmazza a felhatalmazást, a közgyűlési határozat 2/3-os többséggel is meghozható.
A másik kivétel, amely a gyakorlatban sokkal inkább elterjedt, a 4/5-ös határozathozatal. Ebben az esetben maga a Tht. az, amely lehetőséget biztosít az egyhangú döntéstől való eltérésre. Ha a közgyűlés 4/5-ös többséggel hozza meg a határozatát a tetőtér elidegenítéséről, úgy a kisebbségben maradt tulajdonostársak a közgyűlési határozat meghozatalától számított 60 napon belül élhetnek keresetindítási jogukkal. Ilyenkor szükségszerű, hogy a 60 napos határidő ,,eredményesen” teljen le, vagyis egyetlen kisebbségben maradt tulajdonostárs sem éljen a perindítás lehetőségével, hiszen a közgyűlési határozat csak így lehet alkalmas a társasházi alapító okirat módosítására, illetőleg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre.
Alapító okirat módosítása
Nem csupán a társasház alapítása során, hanem a társasházi alapító okirat módosítása esetén is szükséges, hogy azt ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják.
Hogyan alakulnak a tulajdonviszonyok?
A társasház korlátozott jogalanyiságú, amely azt is jelenti, hogy a tetőtér-beépítés következtében kialakuló albetét(ek)en tulajdonjogot nem szerezhet. Az alapító okirat módosítása okán két lehetőség van: az újonnan kialakított ingatlanok a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába kerülnek, vagy pedig – és ez a célszerűbb és tipikusabb – a tetőteret megszerző beruházó kizárólagos tulajdonába kerül(nek) az ingatlan(ok) egy, a tulajdonostársakkal kötött tulajdonjog átruházási szerződés alapján.
Ingatlan-nyilvántartási eljárás
Az alapító okirat módosítását, illetve annak kötelező mellékleteit – így például a záradékolt változási vázrajzot – az ingatlan-nyilvántartási hatóság részére be kell nyújtani.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díja – a módosítással érintett – társasházi különlaponként 6.600,- forint, de legfeljebb összesen 100.000,- forint.
A társasházi alapító okirat módosítása iránti eljárásban a jogi képviselet kötelező.
Amennyiben a témával kapcsolatosan kérdése van, jogi tanácsadásra időpontot egyeztetne, esetleg a társasházi alapító okirat módosítását ügyvédi irodámra bízná, úgy keressen bizalommal a honlapon található elérhetőségeken!
dr. Menyhért Enikő ügyvéd
+36 20 515 5352
iroda@drme.hu
