A gyakorlatban számos bonyodalmat okozhat az elővásárlási jog, hiszen az elővásárlási jog jogosultja van abban a helyzetben, hogy adott esetben ,,megakadályozza” az ingatlannak a vevő részére történő értékesítését. Az elővásárlásra jogosultak nagy száma még inkább megnehezítheti a helyzetet, erre jó példa a gyakorlatból a társasházak esete, azon belül is különösen – az általában osztatlan közös tulajdonban álló – teremgarázsok. A (fővárosi) földhivatali gyakorlat a tulajdonostársak nagy számára történő hivatkozást önmagában ezidáig sem fogadta el, azonban a Kúria közelmúltban született határozata még inkább megbonyolíthatja a helyzetet, illetőleg meglehetősen felülírhatja a korábbi joggyakorlatot. A következőkben e precedens értékű döntést tekintjük át.
Mi is az elővásárlási jog, illetve a közlési kötelezettség?
Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon – ilyen például a közös tulajdon esete -, illetőleg szerződésen is. Az elővásárlási jog lehetőséget biztosít annak jogosultjának arra, hogy adott dolgot a vételi ajánlatot tevőt megelőzően vásárolhasson meg az eladótól. Ez a jogosultság a tulajdonos rendelkezési jogát nem korlátozza, mivel saját döntése szerint idegenítheti el a tulajdonában lévő dolgot, szerződési szabadságát azonban annyiban korlátozza, hogy nem választhatja meg szabadon azt a személyt, akivel szerződni akar. A dolgot nem adhatja el az általa kiválasztott vevőnek, hanem ugyanolyan feltételek mellett az elővásárlási jog jogosultjával kell szerződést kötnie. Tehát az eladót elővásárlási jog fennállása esetén közlési kötelezettség terheli, amely alapján a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal.
Amennyiben adott ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.
Azonban amennyiben a vételi ajánlat közlése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, úgy az eladót nem terheli e kötelezettség. A joggyakorlat alapján ilyen rendkívüli nehézségnek, illetve számottevő késedelemnek minősülhet az elővásárlásra jogosultak nagy száma, ezért – az eddigi gyakorlat alapján – nagyobb számú társtulajdonos esetén az eladó nem köteles a tulajdonosokat egyesével értesíteni.
Mit mond a Kúria?
A Kúria kimondta, hogy önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. A közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség). Más esetekben pedig az várható el, hogy az eladó valamilyen, a körülményekhez képest lehetséges – amennyiben van ilyen – rendkívüli nehézséget nem jelentő, számottevő késedelmet nem okozó lépést tesz annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultnak legyen potenciális esélye az ajánlatot megismerni.
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás szerint I. rendű felperes eladta a tulajdonát képező lakást, valamint az osztatlan közös tulajdonában álló 67 beállós teremgarázs 6/324 tulajdoni hányadát – tehát az egyik beállót – II. rendű felperesnek. Az adásvételi szerződés tartalmazza az I. és II. rendű felperesek arra vonatkozó közös nyilatkozatát, miszerint a teremgarázs ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosainak elővásárlásról lemondó nyilatkozatainak beszerzése, a vételi ajánlat teljes terjedelmében közlése számottevő késedelemmel, függő jogi helyzettel járna, amely érdekmúlást eredményezne, továbbá a tulajdonostársak egy része külföldi lakóhellyel rendelkezik, többségük hatályos lakóhelyének címe feltehetően még nem kerülhetett átvezetésre, így a postai kézbesítés eredménytelen lenne.
A Kúria az ügy kapcsán kiemelte, hogy a perbeli gépjárműbeálló tulajdonjogát nem tulajdonostárs kívánta megszerezni, ezért az eladónak fennállt a vételi ajánlat elővásárlásra jogosultakkal való közlésének a kötelezettsége. A közlés célja az, hogy az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot megismerje még az adásvételi szerződés megkötése előtt, és ha úgy dönt, hogy meg kívánja vásárolni az adott ingatlant, azt a vételi ajánlatot tevő vevő előtt megteheti. Hivatkozás történt a PK 9. számú állásfoglalásra, amely a nagyszámú tulajdonostárs esetére kimondja, hogy azokkal, akikkel szemben a közlés nehézségbe nem ütközik, az ajánlatot közölni kell.
A Kúria megítélése szerint a perbeli – 50 belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége – nem tekinthető számottevően aránytalan költségnek (rendkívüli nehézségnek) az érintett ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest. Amennyiben a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére sikertelen a közlés (ismeretlen, elköltözött stb.), akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a rendkívüli nehézséget. Ha a tulajdonosnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés benyújtására nyitva álló 30 napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg, ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata. Azt azonban egyértelműen és elvi éllel kijelentette a Kúria, hogy a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számának tényére hivatkozással, olyan esetben, amikor a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.
Mindezek alapján a Kúria döntése a jövőben felülírhatja az eddig megszokott földhivatali gyakorlatot.
Forrás:
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet
BH 2021.147
